L'immobilier à Lisbonne : tout savoir avant d'investir dans la capitale portugaise

Vous cherchez à acheter un bien immobilier à Lisbonne ? Dans cet article, vous trouverez des informations sur les différents quartiers de la ville, les caractéristiques du centre-ville et aussi de la périphérie. Vous connaitrez les prix et les tendances du marché de l’immobilier à Lisbonne. En bonus, des conseils pour réussir votre achat immobilier, que ce soit pour investir à la location ou pour vous installer dans la capitale portugaise.

Lisbonne, une ville attrayante pour investir dans l’immobilier

La capitale portugaise a plus d’un atout dans sa manche !

Une ville touristique et dynamique

Lisbonne est une destination touristique phare des Français et des Européens.

• Proche de la France, Lisbonne est accessible des grandes villes françaises en moins de 3 h par avion.
• Lisbonne offre une excellente qualité de vie, un climat agréable, une richesse culturelle, une vie animée et une grande sécurité.
• L’animation nocturne du centre-ville attire de nombreux vacanciers et digital nomades.
• La richesse de son patrimoine historique en fait une destination recherchée des vacanciers en Europe et dans le monde.
• Proche de la mer, la capitale portugaise permet d’allier culture et plages.

Un poumon économique

Si vous cherchez du travail au Portugal, la région de Lisbonne est une bonne option. Grâce au dynamisme économique de la capitale, beaucoup d’entreprises nationales et internationales y ont leur siège ou leur filiale, comme Microsoft ou Google. Vivre près de Lisbonne vous donnera donc plus d’opportunités professionnelles.

Une ville au quotidien facilité

Vous pouvez vous déplacer facilement dans le centre-ville de Lisbonne grâce aux différents modes de transport : métros, tram, bus. Et pour rejoindre les environs, vous avez à votre disposition des trains et des ferrys.

À Lisbonne, vous profitez également d’une grande diversité de services et de loisirs : restaurants, hôpitaux, médecins, centres commerciaux, musées, activités de loisir…

Pour l’éducation de vos enfants, il existe différentes possibilités : écoles publiques ou privées, portugaises ou étrangères.

Le marché immobilier à Lisbonne

Le marché de l’immobilier au Portugal est porté par les nombreux investisseurs étrangers, qu’ils soient investisseurs locatifs ou expatriés installés au Portugal.

Cette situation a logiquement entrainé les prix à la hausse, même si le m² varie beaucoup d’un quartier à l’autre, comme vous le verrez plus loin.

La pression sur l’immobilier a aussi eu pour conséquence d’améliorer la qualité de l’immobilier à Lisbonne. Les nombreux biens immobiliers en mauvais état à cause de la crise de 2008 ont été rénovés peu à peu.

On trouve dans la capitale portugaise, à la fois des biens anciens rénovés ou avec travaux à prévoir et des programmes de construction, du studio au grand appartement.

Les bâtiments anciens ont souvent du charme et du cachet avec des plafonds en bois, des carreaux de ciment ou des balcons en fer forgé. Mais les appartements plus anciens sont souvent plus petits et moins lumineux.

Si vous cherchez un appartement spacieux et moderne, dirigez-vous plutôt vers des logements plus récents.

Et si vous cherchez du haut de gamme moderne, intéressez-vous aux programmes de restauration du centre-ville : les promoteurs doivent conserver les anciennes façades recouvertes d’azulejos – ces carreaux de faïence typique de Lisbonne – tout en restaurant entièrement l’intérieur.

Le centre historique de Lisbonne

On y trouve des quartiers variés comme

• Baixa et Chiado : Quartiers centraux qui arrivent à conserver leur charme malgré le tourisme, ils sont le cœur historique de la ville et le lieu de résidence préféré des touristes pour leurs restaurants, bars, théâtres et commerces. Totalement dévastés par le tremblement de terre, ils ont été reconstruits au XVIIIe siècle autour de rues pavées.
  Malgré le tourisme et les locations courtes, ils restent des endroits agréables à vivre, avec encore une vie de quartier.
• Alfama et Mouraria : 2 quartiers de Lisbonne à l’allure de carte postale, ils restent authentiques malgré les touristes. Avec leurs rues étroites et leurs immeubles colorés qui ont résisté au tremblement de terre de 1755, ils offrent des vues exceptionnelles sur la ville.
• Bairro Alto : c’est le quartier de la fête à Lisbonne, niché au milieu de maisons basses sur des rues étroites et pavées. Réputé pour ses bars, clubs et restaurants, jeunes et moins jeunes viennent y passer les soirées. Idéal pour les investisseurs locatifs, le quartier l’est sans doute moins pour y vivre du fait de la vie nocturne animée 7 jours sur 7.
• Lapa : cet endroit est prisé des photographes pour ses vues panoramiques sur la ville. Situé à l’ouest de Lisbonne, il regorge d’immeubles Art déco et de musée.
• Estrela : cette partie plus bourgeoise, à l’ouest de la capitale, renferme des monuments historiques et des hôtels et restaurants de luxe. Il fait bon se promener dans ses nombreux jardins, loin de l’agitation des autres quartiers du centre-ville.

Les autres quartiers en vogue de la ville

Ces quartiers plus calmes et moins touristiques offrent de belles opportunités d’investissement. Par exemple,

• Belém : ce quartier de Lisbonne un peu excentré et donc plus calme renferme la Tour de Belém et le Monastères de Hiéronymites. Il offre une vue magnifique sur le Tage.
• Parque das Nações : au nord-est de Lisbonne se trouve une partie moderne aménagée pour l’Exposition universelle de 1998 à Lisbonne le long du Tage. Avec des immeubles contemporains et des parcs, il propose des activités comme le shopping, les concerts et l’Oceanário de Lisboa.
• Principe Real : quartier réhabilité récemment, on y trouve une ambiance chic et bobo où touristes et habitants se côtoient. Il est très prisé des Portugais aisés et des expatriés.
• Marquês de Pombal et Saldanha : quartiers modernes au nord de Lisbonne, ils abritent des appartements et des bureaux. Central et bien desservi, Marquês de Pombal est à la fois proche du Lycée français de Lisbonne et du quartier des affaires des Amoreiras. Saldanha est un endroit plus abordable, prisé des étudiants, car proche du campus universitaire.
• Intentente : populaire, cosmopolite et branchée, cette partie de Lisbonne est en pleine transformation. Elle offre de ce fait de belles opportunités.
• São Bento et Bica : endroit agréable à vivre, le quartier calme et peu connu attire les jeunes actifs et les freelances.
• Santos : Quartier très agréable et pourtant peu connu, à la fois calme et animé, il offre une bonne alternative aux endroits plus cotés, avec ses restaurants traditionnels et ses bars à vin.

La région autour de Lisbonne

La région comprend 2 parties : le grand Lisbonne au nord du Tage et la péninsule de Setubal au sud. Mais pourquoi investir à l’extérieur de Lisbonne ?

• Le parc immobilier est bien plus varié. Si vous souhaitez vivre dans une maison avec un jardin et une piscine ou dans une résidence avec piscine partagée, la région aux alentours de la capitale sera plus adaptée à votre projet.
• Le coût du quotidien est moins cher qu’à Lisbonne. Que ce soit le prix du quotidien ou celui de l’immobilier, tout y est moins onéreux.
• La région tout entière profite de l’attractivité économique de Lisbonne.
• Il n’est pas nécessaire d’avoir une voiture. Les transports en commun fonctionnent très bien.
• Et les plages sont toutes proches !

Prix de l’immobilier à Lisbonne en 2023 et son évolution

Comme dans toutes les villes, le prix au mètre carré varie beaucoup en fonction du quartier, de l’emplacement, de la taille et de l’état du bien et de l’immeuble. Nous vous donnons ici une idée des tarifs moyens des appartements à Lisbonne fin 2022.

Le prix moyen du m² à Lisbonne est de 6 500 €, en progression d’environ 5 % sur un an selon l’INE. En moyenne, le prix d’un appartement à Lisbonne est de 750 000 €, variant de 350 000 € à 1 500 000 €.

Les appartements les plus vendus ont 2 chambres ou 3. Les appartements les plus chers se trouvent à Parque das Nações, Estrela, Belém, Alcântara. Et en moyenne, un appartement est vendu en moins de 9 mois.

Prix moyen au mètre carré de l’immobilier de prestige à Lisbonne

Le prix moyen au mètre carré de l’immobilier de prestige à Lisbonne peut osciller entre 3 000 et 10 000 euros le m² pour du très haut de gamme ou du luxe.

Prix au mètre carré de l’immobilier neuf à Lisbonne

En moyenne, le prix de l’immobilier neuf à Lisbonne est de 900 000 à 1 million €. Le prix moyen du m² pour les appartements neufs est de 5 289 €.

Le prix varie selon la taille du logement. Pour un appartement neuf de 2 chambres à Lisbonne, il faut compter en moyenne de 500 000 à 600 000 €.

L’investissement locatif à Lisbonne

De nombreux investisseurs, notamment étrangers, achètent au Portugal dans l’immobilier locatif, à l’année ou en location touristique. Et Lisbonne est particulièrement concernée.

Les quartiers les plus attractifs pour un achat immobilier locatif à Lisbonne

Les quartiers les plus recherchés pour une future location sont ceux qui offrent une forte demande, une bonne rentabilité et une plus-value potentielle. Par exemple :

• Le centre-ville de Lisbonne : Alfama, Baixa, Chiado, Principe Real… Quartiers recherchés par les touristes et les expatriés, ils offrent un charme typiquement lisboète, la proximité des attractions touristiques et une vie animée. La demande est forte, les prix sont donc élevés.
• Les quartiers émergents : Marvila, Beato, Intendente… Quartiers en pleine mutation, avec des projets de rénovation urbaine et de création d’espaces culturels et créatifs, les prix de l’immobilier y sont plus abordables. Toutefois la rentabilité est au rendez-vous, car la demande locative est forte.
• Les quartiers résidentiels : Campo de Ourique, Estrela, Alvalade… Quartiers calmes et agréables à vivre, avec des commerces de proximité et des transports, ils sont demandés par un public plus familial.

Comment choisir le type de quartier pour votre achat immobilier locatif à Lisbonne ?

Selon le type de location que vous souhaitez proposer, vous vous tournerez vers différents lieux de Lisbonne :

• Pour une location touristique, cherchez plutôt dans le centre-ville de Lisbonne, près des attractions et des transports. Il faudra proposer un logement meublé, équipé et connecté au wifi.
  Loué sur de courtes périodes, le bien est souvent très vite rentabilisé. Cependant il faut organiser la gestion de la location.
• Pour louer à des expatriés, visez des quartiers cosmopolites et dynamiques avec un cadre agréable et des services à proximité. Vous aurez ainsi davantage de stabilité et une rentabilité plus régulière.
• Pour louer aux Portugais, concentrez-vous sur des quartiers résidentiels offrant confort et commodités. Ce type de location longue durée assure une bonne sécurité et une faible gestion à prévoir.

L’investissement locatif à Lisbonne est-il toujours rentable ?

Actuellement, le marché de la location à Lisbonne est tendu, car les biens proposés ne peuvent pas répondre à toute la demande. Vous trouverez donc sans problème des locataires.

Au prix du marché actuel, l’achat immobilier à Lisbonne est vite rentabilisé si vous achetez pour louer.

Comment gérer la location de votre appartement à Lisbonne ?

Si vous achetez dans l’immobilier locatif, pensez à la gestion de l’appartement en même temps que vous cherchez l’appartement ou la maison à acheter. Surtout dans le cas d’une location touristique, la gestion n’est pas à prendre à la légère.

Trouver un partenaire de confiance n’est pas facile quand on n’habite pas sur place. C’est pourquoi nous vous proposons des mises en relation avec des professionnels fiables et efficaces.

Comment trouver un bien immobilier à Lisbonne ?

Pour réaliser un projet immobilier dans la capitale du Portugal, voici quelques conseils :

• Renseignez-vous sur le marché immobilier, les prix des appartements et les habitudes locales. Nous vous avons préparé un guide pratique sur l’immobilier au Portugal.
• Définissez votre projet immobilier : objectif (location, résidence principale ou secondaire), votre budget, le type de bien, le nombre de chambres…
• Recherchez des biens et comparez-les.
• Visitez les logements sélectionnés. Pensez à vérifier l’environnement et l’état.
• Négociez le prix et faites un prévisionnel des travaux éventuels.
• Contrôlez la conformité du bien et signez le contrat d’achat.

Et si vous voulez vous installer au Portugal et y vivre, il peut être bon de commencer par louer un bien dans le secteur qui vous intéresse pour tester le lieu et la vie au Portugal. Vous affinerez mieux votre projet d’achat immobilier et vous augmenterez vos chances de réussir votre projet.

Lisbonne est une ville très recherchée pour ses logements et il n’est pas facile d’être à l’affut des opportunités. Les visites et les démarches administratives sont parfois compliquées à organiser de l’étranger, surtout si vous ne parlez pas portugais.

Le dernier conseil, et sans doute le meilleur, c’est de vous faire accompagner dans votre projet immobilier à Lisbonne pour éviter les écueils et réaliser votre projet. En savoir plus.