L’immobilier au Portugal : le guide pratique pour sécuriser son achat

Vous avez décidé d’investir ou de vous installer au Portugal. Peut-être à Lisbonne, ou à Porto, ou encore sur la Côte. C’est une excellente décision, car le Portugal est un pays où il fait bon vivre et où les investissements locatifs sont rentables. Pour réussir votre projet, vous allez devoir vous informer et vous organiser.

Un achat immobilier dans un pays étranger demande un minimum de préparation pour éviter les mauvaises surprises. Le Portugal n’y échappe pas. C’est pourquoi nous vous proposons notre guide pratique pour acheter un bien immobilier au Portugal en toute confiance.

Ce qu’il faut savoir sur l’immobilier portugais avant de lancer sa recherche

Pour sécuriser votre achat immobilier au Portugal, mieux vaut connaitre les habitudes et les formalités du pays. Vous pourrez ensuite lancer votre recherche immobilière en toute sécurité.

Les caractéristiques des biens immobiliers portugais

Pour commencer, au Portugal, les typologies de biens ne sont pas identiques aux critères français. Si en France, un T3 correspond à un logement avec 3 pièces, au Portugal un T3 correspond à un logement avec 3 chambres. Le chiffre donne donc le nombre de chambres, et pas le nombre total de pièces.

Les surfaces sont comptées différemment. Sont inclus, dans les m² déclarés, la surface en sous pentes, les murs ainsi que les espaces de rangement comme les placards. Pour avoir un ordre d’idée, une maison de 100 m² correspond environ à 80 m² habitables. Et parfois, le garage est inclus dans le métrage annoncé. Une vigilance particulière s’impose pour ne pas sélectionner des biens à visiter inadaptés.

En France, la promesse de vente d’un bien immobilier est soumise à un certain nombre de diagnostics (performance énergétique, plomb, amiante…). Ce n’est pas le cas au Portugal : seul un diagnostic énergétique est requis.

Comment trouver un bien immobilier au Portugal ?

Pour votre projet immobilier au Portugal, vous pouvez chercher sur internet. Il existe des sites qui proposent des annonces immobilières en ligne, certaines en direct du vendeur, d’autres venant d’agences. Certaines agences ont aussi un site propre d’annonces.

Mais il faut savoir que toutes les offres ne se trouvent pas sur internet. C’est le cas des meilleures affaires qui sont souvent traitées en direct ou par un réseau de professionnels.

Les prix de l’immobilier portugais

Dans l’ensemble, le prix de l’immobilier est plus bas au Portugal qu’en France, si on considère des destinations équivalentes. Le marché de la pierre y est très dynamique avec une tendance à la hausse qui se poursuit.

Très variable selon les régions et l’implantation, le prix moyen du m² est de 2 325 euros. En ville, la moyenne atteint 2 990 €/m² et même 5 011 €/m² à Lisbonne. Hors ville, le prix du m² atteint en moyenne 2 834 €/m² en Algarve et 1 186 €/m² en Alentejo.

Dans les zones touristiques comme Lisbonne et les stations balnéaires, le marché est dopé par les investisseurs étrangers en quête d’investissement locatif. Cela explique les montants plus élevés de ces régions. Il faut dire que ces investissements sont très rentables, car les locations de vacances se remplissent toute l’année.

Le crédit immobilier au Portugal

Vous pouvez prendre un crédit immobilier au Portugal. Car souvent, les banques françaises sont frileuses devant un projet à l’étranger. Et ces banques portugaises sécurisent le prêt, et donc votre projet, en procédant à toutes les vérifications indispensables avant la signature d’achat.

L’avantage d’un prêt par une banque portugaise, en particulier dans le cas d’un investissement locatif, c’est que le banquier connait bien le pays et le taux d’investissement qu’on peut espérer. Notamment dans les zones touristiques comme Lisbonne ou l’Algarve.

Bon à savoir aussi : les prêts immobiliers au Portugal sont en général à taux variable, plus risqués donc, mais moins chers qu’à taux fixe.

Les formalités immobilières au Portugal

Quand vous avez trouvé la maison qui correspond à vos critères et éventuellement négocié le montant, vous pouvez parfois faire une réservation pour retirer le bien de la vente jusqu’à la promesse de vente. Ce délai sert à la vérification de la conformité et la légalité du bien par votre avocat, si elle n’a pas été faite avant. Cet examen approfondi est indispensable pour vous prémunir contre les mauvaises surprises, car il n’est pas rare de trouver des piscines ou des extensions non déclarées. Et cela pourrait vous couter très cher par la suite.

Une fois la promesse de vente signée, vous êtes engagé. Vous verserez un acompte de 10 à 30 %. Retenez bien qu’il n’y a pas de clause de rétractation au Portugal. Vous aurez donc soin de monter votre financement en amont. Car dans le cas où vous devriez rompre votre promesse d’achat, vous devrez payer une amende correspondant à 2 fois l’acompte.

Ensuite, l’acte d’achat sera enregistré chez le notaire et vous serez effectivement propriétaire de votre bien immobilier.

Les frais, impôts et taxes au Portugal

Au Portugal, les taxes et frais juridiques de transaction sont à la charge de l’acquéreur. Donc renseignez-vous bien sur le montant à débourser pour l’intégrer à votre budget.

La plus-value sur les biens immobiliers portugais

Que ce soit un investissement locatif, une résidence secondaire ou principale, tous les biens immobiliers sont assujettis à l’impôt sur les plus-values au Portugal. Bon à savoir si vous devez revendre votre bien ou pour une éventuelle succession.

Les étapes pour bien préparer votre achat immobilier au Portugal

Préparez votre investissement immobilier en 5 étapes :

• 1. Précisez votre recherche ;
• 2. Choisissez votre région du Portugal ;
• 3. Recherchez votre bien au Portugal ;
• 4. Visitez les maisons au Portugal ;
• 5. Négociez et faites une offre d’achat.

Entrons dans le détail.

1. Précisez votre recherche

Il vous faut ensuite définir le budget dont vous disposez et vos possibilités de crédits. Préparez bien en amont votre financement, car il devra être confirmé avant la promesse d’achat, comme on va le voir. Vous pouvez demander un crédit immobilier avec un taux satisfaisant dans une banque au Portugal.

Clarifiez l’utilisation du logement : qu’allez-vous y faire ? Vous vous y installerez / vous y viendrez en vacances / vous le mettrez en location / vous y vivrez plus tard lors de votre retraite…

Précisez le type de bien que vous envisagez et vos critères de choix :

• Appartement ou maison ;
• Surface habitable ;
• Nombre de pièces ;
• Un bien neuf déjà rénové ou avec travaux ;
• Avec ou sans jardin / terrasse ;
• Avec ou sans piscine, piscine privée ou communautaire dans une copropriété ;
• Proche ou pas de la mer, des commerces, d’un aéroport.

2. Choisissez votre région du Portugal

Le Portugal est composé de régions différentes : ville ou campagne, bord de mer ou montagne, touristique ou très calme, il y en a pour tous les goûts et toutes les bourses.

Vous venez au Portugal pour y vivre et y travailler ? Vous apprécierez sans doute les commodités des grandes villes comme Lisbonne ou Porto.

Vous voulez profiter de votre retraite au soleil ? La côte, en particulier la Côte d’Argent au nord de Lisbonne, vous séduira davantage. À moins que vous recherchiez le calme de l’arrière-pays.

Vous envisagez un investissement locatif ou un achat de résidence secondaire ? Vous pouvez étudier les stations balnéaires, en particulier en Algarve, ou Lisbonne, 2 zones très appréciées par les touristes.

Chaque région a ses avantages et les prix de l’immobilier y sont assez différents. Vous souhaitez approfondir le sujet pour faire les bons choix ? Lisez notre article pour connaitre le marché immobilier portugais.

3. Recherchez votre bien au Portugal

En faisant vos premières recherches, vous pourrez vérifier la cohérence de vos critères de choix avec le montant de votre budget et les faire évoluer si besoin.

Vous pourrez effectuer ces recherches par internet. Et vous vous apercevrez très vite que le même bien peut apparaitre à des prix différents et des caractéristiques différentes d’un site à un autre. Les photos ne seront pas toujours de bonne qualité, ni représentatives du bien immobilier…

De nombreux biens immobiliers ne sont pas affichés sur internet et se vendent en direct ou via une agence, et en particulier les meilleures affaires. C’est pourquoi les contacts locaux sont précieux.

4. Visitez les maisons au Portugal

Une fois votre sélection faite, il faudra prendre rendez-vous pour visiter le logement. Et la barrière de la langue pourra compliquer l’échange avec le vendeur.

Essayez d‘organiser au mieux ces visites sur un délai restreint. Pensez à confirmer ces visites quelques jours à l’avance pour vérifier que le bien est toujours disponible.

Pour la visite, arrivez en avance pour évaluer l’environnement, ses commodités et ses nuisances éventuelles. Dans le logement, inspectez tout sans vous fier aux apparences. Contrôlez l’orientation et l’ensoleillement. Vérifiez le fonctionnement et l’état des équipements (électricité, sanitaires, plomberie).

5. Négociez et faites une offre d’achat

Une fois la maison de vos rêves repérée, et avant de négocier, comparez le prix du bien au prix du marché portugais.

Vérifiez bien la conformité du logement comme la déclaration d’une piscine ou du nombre de chambres, et des informations comme le montant des charges ou les travaux prévus par la copropriété. Ces éléments pourront entrer en compte dans la négociation.

Puis négociez le montant.

Enfin, faites une offre d’achat. Il s’agit d’une offre écrite comportant des éléments comme le type de bien, l’adresse, le prix d’achat, les conditions de paiement. Si le vendeur accepte cette offre et une fois signée la promesse d’achat, votre engagement est définitif. Vous ne pourrez pas vous rétracter en cas de non-financement, car il n’y a pas, comme en France, de clause de rétractation.

Quels sont les pièges à éviter lors d’un achat immobilier au Portugal ?

Quand on veut investir au Portugal, comme partout, il y a des pièges qu’il vaut mieux connaitre pour pouvoir les éviter.

Les difficultés d’acheter dans un pays étranger

Comme dans n’importe quel pays étranger, acheter une maison au Portugal n’est pas facile. Vous rencontrerez les difficultés classiques comme la barrière de la langue et les usages différents que vous ne connaissez pas encore. Prendre contact et négocier le montant avec un vendeur ne parlant que portugais peut se révéler un véritable challenge !

Même si vous êtes venus en vacances dans ce pays, y vivre n’est pas pareil et vous pourriez avoir des surprises. Les particularités de chaque quartier peuvent vous être inconnues et vous pourriez découvrir trop tard les nuisances de votre environnement.

L’éloignement est une autre complication. Ce ne sera pas facile pour vous de vous déplacer plusieurs fois pour visiter différents biens.

Le système de chauffage

En hiver au Portugal, il fait frais (sauf dans les parties montagneuses où il fait froid). Et de nombreux logements portugais n’ont pas de système de chauffage performant, voire aucun chauffage.

Et souvent les acheteurs, séduits par la douceur du climat, ne font donc pas attention au système de chauffage et à l’isolation. Pourtant, c’est un point de vigilance, car, sans chauffage performant, le logement peut être humide et froid en hiver.

Sécurisez l’achat avec un avocat

Au Portugal, avant d’acheter, il est conseillé de recourir aux services d’un avocat pour vérifier différents critères, dont la conformité du bien immobilier. Il vérifie par exemple que la piscine a bien été déclarée et vous évite des ennuis par la suite. Ce genre de surprise n’est pas rare, car les travaux ne sont pas toujours faits dans les règles de l’art.

La recherche de prestataires sérieux pour vos travaux

Si vous envisagez de réaliser des travaux, il faudra vous mettre en quête de professionnels sérieux et fiables. Des prestataires qui parlent français ou anglais pour que vous puissiez vous comprendre. Mais au Portugal, les histoires de déclarations non effectuées, de travaux non terminés, de factures finales très lourdes ou de mésaventures de toutes sortes sont légion… Mieux vaut connaitre un réseau de professionnels de confiance pour réaliser vos démarches et vos travaux.

Prenez conseil pour acheter un bien immobilier au Portugal

Notre dernier conseil, si vous souhaitez acheter en toute sérénité au Portugal, c’est de vous faire accompagner.

En premier lieu pour vous aider à choisir la localisation et le type de bien adaptés à votre projet et à votre budget. Chez Bela Vista, nous connaissons bien le Portugal et nous vous livrerons les avantages et les inconvénients éventuels de chaque région portugaise. Nous vous conseillerons sur vos critères de recherche. Nos agents parlent français et connaissent bien le marché immobilier portugais, vous n’aurez pas de problème de langue.

Ensuite, nous recherchons pour vous les meilleures offres via nos contacts locaux et via notre réseau. En toute transparence, nous vous accompagnons dans les visites des biens sélectionnés. Nous sécurisons votre achat avec un avocat de notre réseau, spécialisé en immobilier. Et nous nous chargeons de négocier pour vous le meilleur prix. Puis nous vous accompagnons jusqu’à la signature.

Nous mettons aussi à votre disposition notre réseau de professionnels de confiance pour que vous n’ayez pas de mauvaises surprises.