Les taxes foncières au Portugal

Si vous investissez dans une maison de vacances au Portugal, vous ferez le bonheur du trésor public portugais. Bien que les impôts ne soient généralement pas exorbitants, il est important de les inclure dans votre budget, surtout si vous envisagez les frais fixes et les coûts opérationnels.

Si vous ne prévoyez pas de vous installer définitivement au Portugal, vous serez considéré comme un non-résident fiscal. Pour être considéré comme un résident, vous devez soit passer plus de 183 jours au Portugal pendant l’année fiscale (de janvier à décembre), soit faire de votre propriété portugaise votre adresse principale.

Les taxes lors de l’achat d’un bien immobilier

Les dépenses lorsque vous achetez une maison au Portugal :

• La taxe sur le transfert de biens (IMT) ;
• Le droit de timbre (0,5-0,8 %) ;
• Frais d’enregistrement de l’acte (1 %) ;
• Frais de notaire ;
• L’IMI ;
• TVA 19% mais en general deja inclus dans le prix.

Les taxes associées à la vente d’un bien immobilier au Portugal sont parmi les plus élevées en Europe (légèrement en dessous de celles de l’Espagne, mais supérieures à celles de la France).

L’Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT), qui est la première taxe que vous aurez à payer lors de l’achat d’une propriété au Portugal, est basé sur plusieurs critères, notamment :

• Le type de bien (urbain ou rural) ;
• Son emplacement (sur le continent ou en région autonome) ;
• Le but de l’achat (résidence principale ou résidence secondaire) ;

Le taux de la taxe sur le transfert de biens est de 5 % pour une propriété rurale et de 6,5 % pour une propriété urbaine.

Néanmoins, il y a divers niveaux de taux applicables à un bien résidentiel urbain exclusif.

Pour les résidences principales permanentes, il n’y a pas de taxe à payer si le bien coûte moins de 92 407 euros. Si le coût est compris entre 92 407 et 126 403 euros, le taux est de 2 %, tandis que pour les propriétés qui coûtent plus de 126 403 euros, le taux varie de 5 à 8 %.

Il est donc possible d’être exempté de cette taxe si vous achetez une propriété à faible coût. Cependant, si la propriété est évaluée à 574 323 euros ou plus, un taux forfaitaire de 6 % sera appliqué, et il est important de noter que les biens acquis en vue de rénovations peuvent être exonérés, mais les conditions sont assez rigoureuses.

Il convient également de noter que les Açores et Madère sont des régions autonomes du Portugal et que le calcul de l’impôt sur le transfert de biens y est différent. Pour les biens achetés à moins de 115 509 euros, aucune taxe ne s’applique, alors que pour les biens jusqu’à 158 004 euros, un taux de 2 % est appliqué. Pour les biens jusqu’à 215 435 euros, un taux de 5 % s’applique, tandis que les biens situés entre 215 435 et 717 904 euros sont soumis à des taux de 7-8 %.

Cependant, de nombreuses personnes achètent une maison au Portugal en tant que résidence secondaire ou maison de vacances. Dans ce cas, vous devrez payer 1 % du prix pour toute propriété dont le prix est inférieur à 92 407 euros sur le continent portugais ou 115 509 euros en région autonome. Les autres taux d’IMT sont les mêmes.

En plus de la taxe de transfert, vous devrez également payer le droit de timbre (Imposto de Selo) qui ajoute 0,8 % sur la facture ou 0,5-0,6 % si le bien est financé par un prêt immobilier, selon que le remboursement est effectué dans un délai de 5 ans (0,5 %) ou plus (0,6 %).

Le total des taxes sera donc généralement compris entre 5,8 % et 7,3 %. Vous devrez également compter sur des frais d’enregistrement de l’acte de 1 %, bien que ce ne soit pas techniquement une taxe, cela reste l’un des coûts de transfert obligatoires.

De plus, les nouvelles propriétés sont soumises à une TVA de 19 %. En général, la TVA est incluse dans le prix annoncé, mais il est recommandé de vérifier pour éviter toute surprise. Cette vérification ne prendra que quelques minutes et peut vous faire économiser littéralement des milliers d’euros.

Les impôts pour les propriétaires

Tous les frais et taxes annuels en tant que propriétaire :

• L’IMI (0,3-0,8 %) ;
• L’assurance ;
• Les charges de copropriété ;
• Électricité/eau/gaz (jusqu’à 200 euros par mois).

Après l’achat de votre nouvelle propriété au Portugal, il est important de prendre en compte les taxes locales à payer.

Ces taxes incluent l’IMI (Imposto sobre Imóveis municipais), qui est calculé en fonction de la valeur fiscale de la propriété. Vous devez payer cet impôt si vous êtes le propriétaire de la propriété le dernier jour de l’année fiscale en cours.

Le taux de l’IMI est généralement de 0,3 à 0,4 % pour les biens immobiliers en zone urbaine et de 0,8 % pour les biens en zone rurale, mais ce taux exact est déterminé par la municipalité.

Les paiements doivent être effectués en avril

Il est important de noter que si vous détenez une propriété urbaine d’une valeur supérieure à 600 000 euros (ou 1,2 million d’euros pour les couples soumettant une déclaration de revenus commune), vous serez soumis à un impôt foncier supplémentaire, connu sous le nom d’AIMI, qui fonctionne comme un impôt sur la fortune. Ce dernier est calculé à un taux de 0,7 % de la valeur de la propriété.

Il est important de noter que le Portugal applique un taux d’imposition spécial plus élevé sur les propriétés détenues par des résidents des pays figurant sur la liste noire des paradis fiscaux, tels que les Bermudes, la Barbade, Monaco, l’Andorre ou les îles Caïmans. Si vous êtes réellement résident dans l’un de ces pays, il peut être avantageux d’acheter et de posséder vos biens par l’intermédiaire d’une société établie dans l’UE à la place.

En cas de location de votre maison de vacances, vous devrez payer l’impôt sur les revenus de location au Portugal à un taux fixe de 28 %. Les remboursements de prêt immobilier ne sont pas déductibles, mais vous pouvez déduire les frais d’entretien et de réparation, les primes d’assurance, les taxes locales que vous avez payées, ainsi que les coûts de gestion de la propriété.

Veuillez noter que vous serez également imposable sur vos revenus de location dans votre pays d’origine.

Les impôts lors de la vente d’un bien

Les frais lorsque vous vendez une maison au Portugal :

• L’impôt sur la plus-value (jusqu’à 28 %) ;
• Les frais d’agence ;
• Le certificat foncier (si il n’est pas encore prêt) – 30€ ;
• L’inscription au registre des constructions – 10 EUR ;
• La certification énergétique.

Lors de la vente d’un bien immobilier, vous serez soumis à l’impôt sur les plus-values que vous avez réalisées. Les non-résidents doivent payer 28% de la totalité des gains, tandis que les résidents portugais ne doivent payer l’impôt que sur la moitié de la plus-value réalisée.

Cette moitié est ensuite taxée comme un revenu normal, ce qui signifie que les résidents paient le taux d’imposition marginal applicable

Les résidents de l’UE ont une opportunité avantageuse dans ce cas, car ils peuvent choisir d’être imposés selon la base portugaise. Cela leur permet de ne pas payer d’impôt sur 50% de la plus-value totale, selon les taux d’imposition portugais sur les revenus, qui varient de 14,5% à 48%.

Cependant, le choix est complexe car tous les revenus (du monde entier) sont pris en compte pour déterminer le taux marginal applicable.

Si la vente représente la majorité de vos revenus pour l’année, choisir la base portugaise pourrait être bénéfique, mais si vous avez des revenus importants ailleurs, ou des gains en capital sur la vente d’actions ou d’une entreprise familiale, vous pourriez finir par payer plus de 28% avec cette option.

Il est important de faire vos calculs avec soin et de demander l’avis d’un expert en fiscalité si vous avez des doutes.

Si vous êtes résident et que vous vendez votre maison pour acheter votre nouvelle résidence principale, vous pouvez être exonéré de l’impôt sur la plus-value.

Cela signifie que vous ne paierez pas d’impôt sur la différence entre le prix de vente de votre ancienne maison et le prix d’achat de votre nouvelle résidence principale.

Toutefois, pour bénéficier de cette exemption, vous devez remplir certaines conditions, telles que l’achat de votre nouvelle résidence principale dans un délai de 24 mois à compter de la vente de votre ancienne maison.

Si vous êtes résident du Portugal et que vous vendez votre maison, vous pouvez être exempté de l’impôt sur la plus-value, à condition que vous réinvestissiez tout le produit de la vente dans un bien immobilier situé dans un autre pays de l’UE et destiné à devenir votre résidence principale.

Cependant, si le prix du nouveau bien est inférieur, vous devrez payer l’impôt sur la différence. Quelle que soit la maison que vous achetez et sa valeur, le gouvernement portugais exigera le paiement des impôts.